La venta de un inmueble heredado trae consigo muchas preguntas, y una de las más frecuentes es si es necesario pagar la plusvalía municipal nuevamente. Se trata de un impuesto que muchos han abonado ya en el momento de recibir la herencia.
Para responder con claridad a esta cuestión y facilitar la toma de decisiones informadas, vamos a explorar los aspectos esenciales sobre la plusvalía en el caso de herencias, cómo se calcula y las posibles excepciones o reducciones aplicables.
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¿Es necesario pagar la plusvalía al vender un piso heredado?
La respuesta rápida es que sí, en la mayoría de los casos es necesario volver a pagar la plusvalía municipal al vender un piso heredado. Este impuesto, conocido formalmente como Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), se aplica cuando un inmueble urbano cambia de propietario, ya sea por herencia, donación o compraventa. La razón es que este tributo graba el aumento de valor que experimenta el terreno desde que se adquirió hasta su transmisión actual.
Sin embargo, el cálculo de la plusvalía al vender un piso heredado dependerá de varios factores, como el tiempo transcurrido desde la herencia hasta la venta y el valor catastral del suelo. Es importante mencionar que, aunque el impuesto ya se haya pagado al heredar el inmueble, la venta representa una nueva transmisión y, por ende, un nuevo hecho imponible.
Ejemplo: Si heredas un piso de tu padre en 2020 y decides venderlo en 2024, es probable que debas pagar la plusvalía en ambas ocasiones, es decir, tanto al recibir la herencia como al realizar la venta. Este pago se realiza en el municipio donde esté situado el inmueble y, generalmente, debe abonarlo el vendedor.
Cómo calcular la plusvalía por herencia
El cálculo de la plusvalía municipal se basa en tres aspectos fundamentales: el valor catastral del suelo, el número de años transcurridos desde la adquisición hasta la transmisión y el coeficiente aplicable que establece cada ayuntamiento.
Determinar el valor catastral del suelo
El valor catastral del inmueble es el punto de partida para calcular el impuesto. Este dato se puede encontrar en el recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) o solicitándolo en el Catastro. Es importante recordar que lo que se toma en cuenta para este cálculo es exclusivamente el valor catastral del suelo, no el valor de la construcción.
Aplicar el coeficiente de incremento
Los ayuntamientos establecen un coeficiente anual que determina el porcentaje de incremento de valor del suelo para cada año que ha pasado desde la última transmisión. Cuanto más tiempo transcurra, mayor será el incremento aplicable. Este coeficiente varía de un municipio a otro y suele estar limitado por ley. Por ejemplo, para transmisiones de hasta 5 años se podría aplicar un coeficiente menor, mientras que para periodos superiores a 20 años el incremento es mayor.
Ejemplo: Si un piso heredado tiene un valor catastral del suelo de 40.000 € y se ha transmitido después de 10 años, el coeficiente establecido por el ayuntamiento para esa franja de años podría ser del 2%. Así, el cálculo sería el siguiente:
Incremento=40.000€×(10años×0,02)=8.000€
Aplicar el tipo impositivo del ayuntamiento
Finalmente, sobre el incremento calculado se aplica el tipo impositivo que establece el ayuntamiento. Este tipo varía en cada municipio, aunque suele estar entre el 15% y el 30%. Siguiendo el ejemplo anterior, si el tipo aplicable en el municipio es del 25%, la cantidad a pagar sería:
Impuesto=8.000 €×0,25=2.000€
Este resultado, 2.000 €, es la cantidad a abonar en concepto de plusvalía municipal al vender el inmueble heredado.
Excepciones y reducciones de pagar la plusvalía por herencia
En algunos casos, existen excepciones o reducciones en el pago de la plusvalía por herencia, lo cual puede aliviar la carga fiscal de los herederos. A continuación, abordamos algunas situaciones en las que se puede estar exento o beneficiarse de reducciones.
Minusvalía en la venta del inmueble
Uno de los casos más significativos es el de la minusvalía. En términos simples, si el inmueble se vende por un precio menor al de adquisición (en este caso, la valoración al heredar), se podría solicitar la exención del pago del impuesto. En estos casos, se debe demostrar que no ha habido un incremento de valor real en el inmueble, es decir, que no se ha generado plusvalía.
Ejemplo: Imagina que heredas un piso con un valor catastral de 100.000 € y al venderlo solo obtienes 90.000 €. En este caso, puedes alegar minusvalía para evitar el pago del impuesto, aunque necesitarás documentos que prueben el precio de adquisición y el de venta.
Reducciones por parentesco
Algunos ayuntamientos ofrecen reducciones en la base imponible del impuesto de plusvalía en función del grado de parentesco entre el fallecido y los herederos. Estas reducciones pueden aplicarse a descendientes, ascendientes o cónyuges, y pueden variar según la normativa municipal.
Ejemplo: Si un hijo hereda el piso de su madre, es posible que el ayuntamiento ofrezca una reducción de hasta el 50% en el impuesto de plusvalía, disminuyendo significativamente el importe final a pagar.
Herencia de la vivienda habitual
En algunas comunidades autónomas y municipios, existen beneficios fiscales específicos para la herencia de la vivienda habitual del fallecido. Esta exención está destinada a proteger la economía familiar y se aplica generalmente a los herederos directos (cónyuge e hijos). Las condiciones y requisitos para acceder a esta exención pueden variar, por lo que es aconsejable consultar la normativa específica de cada localidad.
Ejemplo: Si un cónyuge hereda la vivienda en la que ambos residían, puede que esté exento del pago de la plusvalía en algunos municipios, siempre y cuando cumpla con ciertos requisitos, como mantener la vivienda durante un periodo mínimo tras la herencia.
La plusvalía por herencia es un tema complejo que afecta a muchos herederos que, además de gestionar el proceso de sucesión, deben prever el pago de impuestos al recibir y al vender el inmueble. Aunque en la mayoría de los casos es necesario pagar la plusvalía tanto al heredar como al vender, existen exenciones y reducciones que pueden aliviar la carga fiscal.