La nueva Ley de Vivienda está enfocada para mejorar la situación actual de muchos españoles y residentes en España. Es notable el aumento en el número de españoles que actualmente viven en régimen de alquiler. Hoy por hoy, el porcentaje de ciudadanos que viven de alquiler se sitúa alrededor del 24%, representando casi medio millón más que hace cinco años atrás. Como este asunto preocupa a los ciudadanos, el Gobierno ha querido regular esta situación mediante la creación de una nueva norma, centrada en dar solución a algunos de los principales problemas existentes en el sector de la vivienda.
Junto al problema del impulso del alquiler, existe la continuada tendencia al alza de los precios. En comparación a los precios mínimos registrados sobre el 2013, el precio ofertado del alquiler en España se ha incrementado en más de un 50%. Este hecho comporta que cerca de 500.000 hogares destinen más del 40% de sus ingresos a hacer frente al pago del alquiler.
Y, por si fuera poco, además de estas carencias existentes en el sector inmobiliario, se suma el bajo número de inmuebles ofertados en comparación a los que se demandan en el mercado. Como dato representativo de este hecho, están las 80.000 ofertas menos que se han publicado durante el mes de enero de este año, en uno de los grandes portales inmobiliarios, en comparación al mismo mes en 2016. Concretamente, donde la oferta se ha visto más reducida ha sido en las grandes ciudades españolas, como Barcelona o Madrid.
Relacionado con esta última cuestión, el papel y la capacidad de negociación de los inquilinos se ha visto reducido, dando pie a conductas y prácticas abusivas de algunos arrendadores.
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¿En qué consiste la nueva Ley de Vivienda?
Con el objetivo de remediar alguna de las tendencias establecidas en el sector de la vivienda, la nueva norma introduce varios cambios. El objetivo no es otro que reconducir la situación y crear situaciones más favorables. Destacan los siguientes puntos:
Límite a la actualización anual del precio del alquiler
Precisamente, para frenar la tendente subida de precios del alquiler, la Ley introduce una medida ya adoptada durante 2022 y, posteriormente prorrogada, para limitar la actualización anual del precio del alquiler. Se implanta el tope máximo del 2% para esta actualización, con la idea de subir este límite al 3% en el año que viene.
El concepto de “zonas tensionadas”
Este término, inexistente anteriormente, se aplicará a aquellos pisos donde la carga media del arrendamiento o de la hipoteca, junto con el importe de sus suministros, supere el 30% del total del ingreso medio del hogar. También tendrán esta consideración aquellos inmuebles que radiquen en zonas donde el precio medio del alquiler haya subido en, al menos, 3 puntos por encima del IPC, durante los 5 años anteriores.
Los grandes tenedores
A partir de ahora, serán considerados como grandes tenedores, aquellas personas físicas o jurídicas que sea propietarias de 5 o más inmuebles, cuando estos se encuentren en zonas tensionadas. Esta medida establece unos requisitos más restrictivos puesto que, anteriormente, el límite para poder ser considerado como tal, estaba en tener más de 10 viviendas.
Los desahucios
Los considerados como nuevos tenedores que hayan iniciado un procedimiento de desahucio, se van a tener que someter a un imprescindible proceso de conciliación o bien, de mediación para los denominados “inquilinos vulnerables”. Esta medida tiene la finalidad de buscar una solución habitacional para los desocupados, antes de la fecha de lanzamiento. Se prevé que, en caso de no llegar a un entendimiento ni de encontrar una solución al respecto, se abrirá un período de tiempo para que los Servicios Sociales correspondientes lleven a cabo una labor de búsqueda de soluciones.
Asimismo, aunque anteriormente la fecha y la hora del lanzamiento solo se incluía obligatoriamente en el decreto inicial de emplazamiento, por disposición de la nueva norma, se deberá incluir en todas las resoluciones judiciales dictadas en el procedimiento.
Penalizaciones en el IBI
En relación con lo precedente, se han promovido nuevas penalizaciones en el IBI en los pisos vacíos, siempre y cuando el propietario tenga 4 o más viviendas. La penalización será del 50% si el piso ha estado vacío durante más de dos años y del 100, para aquellas viviendas que hayan estado más de tres años desocupadas.
Gastos y honorarios inmobiliarios
A partir de ahora, esta tipología de gastos y honorarios correrán a cargo del arrendador, siempre. Esta medida libera de estos costes al arrendatario, facilitando con ello el contrato del alquiler al verse reducidos los gastos iniciales, que en muchas ocasiones eran, entre otros, de una mensualidad de la renta.
Gastos extras
Si se decide suscribir un nuevo contrato con el arrendatario, no se podrá pactar que los gastos generales de mantenimiento del inmueble, así como sus tributos, corran a cargo del inquilino, si en el contrato anterior no se preveía lo mismo.
Bonificaciones en el IRPF
Se han regulado nuevas reducciones respecto a los rendimientos obtenidos por el alquiler de la vivienda, que pueden llegar hasta el 90% en algún caso. Sin embargo, la reducción general se ha visto disminuida del 60 al 50%.
¿Cuándo entra en vigor la nueva Ley de Vivienda?
Habiéndose conseguido su aprobación por el Pleno del Congreso, el pasado día 27 de abril, la Ley está pendiente de su ratificación por el Senado. Si todo va según lo previsto, y consigue el visto bueno de esta Cámara, procederán a su publicación y posterior entrada en vigor, en las próximas semanas.
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